写给半路转行的会计们，因为笔者本身就是半路转行，深知转行不易。希望这篇文章能给半路转行的会计们一个学习工作思路。
第一步进入：
还是先不聊会计，先聊招投标^_^，物业类招标的主体有政府采购类、如机关办公楼、学校、大型文化活动场所服务这些政府预算的项目，市场类如写字楼、商场、游乐园这些。其中项目有绿化、环境卫生、保洁、安保、建筑维修、设备设施维修保养、停车场服务、生活性服务等，投标前需要有安保资质类啦，物业管理资质啦、特种设备维修许可证啦等及相关具有职称和资格能力的工作人员加业绩。这里插一句，因为笔者之前是一名职业招投标工作人员，从招投标的角度，物业有周期性，像大型活动、公关活动，1.3.6月的都有，那么招标前、中标后，财务会计人员都应在对保证项目质量下对收入、费用、成本、预算有把控。
物业一般是包干制和薪金制，薪金制的意思是，比如甲方招标，乙方投标，项目乙方赚钱了，甲方按比例提成，如果亏了，甲方向乙方弥补亏损。大概这个意思，实际中根据不同项目具体约定合同内容。
我写了以上的内容，主要是说，作为会计要清晰的明白公司的市场业务方式，项目的内容，因为项目不同税率也不同，不同的项目不同的税务规划。
这篇文章还是简易解析，针对新人。（新人不要纠结，经济法、会计实务，我还没有过中级、要考税务和注册，我们只需要针对我们的工作，能力对应的工作去学习分析就好啦）。初级职称完全够用。
开始步入正题：
一、物业公司的税率、成本
1、一般纳税人增值税税率6%、小规模3%；所得税25%。
but：但是，它的内容不是这个税率喽，比如停车场，停车费，那个东西现在是11%的了。（2016年以前是6%），等等这里有一条，不知道是否正确啊，小道消息啊，如果车位是业主的，你是承包业主车位的，那么你的税率是6%，因为这是现在中介服务代理项目。如电梯广告费、墙面广告这个也是11%的啦，但是如果是你外包给广告公司来做，那就是6%的了，因为是不动产租赁和现在服务的概念。
6%适应主营业务：工程维修、装修、垃圾清运、安保这些。
2、主营业务成本
一、有物业公司工作人员的工资、社保、公积金、福利费；
二、外包的绿化养护费6%、清理卫生费6%、安保费5%，哎呦，看到这这个安保费怎么是5呢，对于物业行业有相关政策，按照差额简易征收税率算，当然了，5%这个玩意也是“营改增”实施过程中出来的，有些城市规定已经取消，按照6%税率征收。
三、代收代付水电费，国税2016第54号规定，电费税率为17%，but水费按简易征收3%。水费这里日常水费记账时，通常月底汇总结算。
3、期间费用：这里常见的是管理、财务两个伙伴。但是有市场部的物业公司，建议还是在招个科目进来，销售费用。
4、管理费用：常见的费用会有印花税，办公、交通、通讯、车辆使用费、周转材料-低值易耗品-劳动保护这些。还漏了一个保险费，公共设施的保险费。这个是根据投保日期需要分摊的。
5、财务费用：很简单，课本标准：利息的收入与支出、汇兑损益、财务手续费。
物业公司的收入
收入就很有意思了，很多类。
如物业的收入还是很有特点的，有预收的，问题就来了，预收记账很尴尬很累。
来个水费举栗子：
收到水费时：给自来水8万，收业务10万，赚了2万差价啊。
借：银行存款10万 贷：主营业务收入-水费10万
支付水费时：先算税率，是给自来水支付，实务中这时候还没收到发票。80000/1.03*0.03=2330.10。
借：主营业务成本-水费 77669.90
应交税费-转出未交增值税 2330.10
贷：银行存款
月末收到发票结转税费，算稅10000/1.03*0.03=2912.62
借：主营业务收入-水费2912.62
贷：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）2912.62
好了，结转水费增值税，贷减借=582.5
水费这里较麻烦，搞懂税费基本没问题。
其他
1、办公用品、设备专票可以进项抵扣；
2、车辆加油、维修专票可以进项抵扣；保险6%可以抵扣，but如果是私家车，你要签订车辆使用协议/合同。由于私人购置，这里的保险费就不得抵扣了。谈到车，在谈谈高速公路通行费可按3%抵扣进项税，一级二级公路、桥可按5%抵扣进项税。
3、日常住宿费专票可以抵扣进项税，但是餐费、业务招待费不可以抵扣。如一些会议、培训费、餐费还需要有明细清单，与人人员签到表等等。说到会务这里，如果你租的场地是会展公司的项目场地按6%抵扣，如果是其他的是11%的抵扣，现在服务业与不动产租赁的概念。
4、差旅费：一定要提供出差人员的姓名、起止时间、起点、支付等凭证证明。实际中，这类票子，很多逻辑混乱，但是混乱也有糊弄记的。正确的是思维逻辑混乱的差旅费不得报销。
5、报销单子：注意内部外部凭证，外部：发票、清单。内部：付款申请单、采购单、乱七八糟的，只要公司人事能想出的内部控制单子都得有。
6、pos机收款，记其他货币资金-pos机款；
7、收到物业费了，但是发票没开，算不算产生纳税义务交增值税？
解析：《营改增试点实施办法》：纳税人发生应税行为并收讫销售款项，或者取得销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
8、物业公司给个人开发票开增值税普通发票，如果一般纳税人开增值税普通发票税率按6%计算。一般纳税人是可以开普通发票的。
二、物业公司的经营
有兼营、混合销售的概念。
如物业同时收取了物管费、车位费、代收代付水电费、各自收入、税率分别计算、提取。
解析：财税【2016】36号规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适应不同征收率的，应当分别核算不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适应税率。
1、不同销售事项、税率的内容可以分别开发票，也可以合在一起开在一张发票上，实务中最好分开，便于记账核算。
2、合同上补一句，一项收入、应具有合同、发票、付款证明（如项目进度表了、验收证明了这些神马）。资料如果准备不全的不得作为进项税抵扣。
3、想到一个问题，我住的小区，物业为了鼓励我们及时缴费，会减少一些物管费，我在这想，从会计上减免的部分已经视同了销售行为。物业公司应根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如按时缴费，送一次车辆清洗等。避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。举例子物业费200元，及时缴费给业务150元，剩下50元其实也要征收税的。
辛勤的劳动