【研究报告内容摘要】
核心观点本文是川财地产研究三大主线(基本面、政策面、资金面)中资金面系列报告的第一篇,主要对 reits 的基本要素进行介绍及简单讨论,意在为后续对reits 及相关主题的深度研究进行铺垫。报告内容主要涵盖以下四个方面:
什么是 reits房地产信托投资基金(real estate investment trusts,reits)是通过发行收益凭证、募集资金、投资于不动产、将租金收入及不动产增值部分按照一定比例对投资者进行分红的信托基金。因此 reits 充当了将流动性低、非证券化的不动产投资转化为资本市场证券资产的重要角色。reits 已在近 40个国家和地区进行交易。
reits 有哪些分类对 reits 的分类方式主要有:
(一)按资金投向,可以将 reits 分为权益型、抵押型和混合型;
(二)按资金募集方式,可以将 reits 分为公募型和私募型;
(三)按组织形式,可以将 reits 分为公司型和契约型;
(四)按运作方式,可以将 reits 分为封闭型和开放型。近几年,在美国 reits 市场中,权益型逐渐崭露头角成为主要形式,在市场份额中的占比不断提升。
reits 有什么特点我们认为 reits 具备三大核心优势:(a)良好的流动性:原本流动性较差的不动产资产在 reits 的出现后,具备了转化为资本市场证券资产的途径,降低了不动产投资的门槛,可以在公开市场进行交易,因此 reits 具备较好的流动性;
(b)与其它资产相关性低:1972-2019年间权益型 reits 的收益率与 bp500、纳斯达克指数、道琼斯工业指数的相关系数分别为 0.5543、0.4257和 0.5143,均低于 0.6;而 bp500、纳斯达克指数、道琼斯指数之间的相关系数均高于 0.7。
reits 与股市的相关性较低,具备一定的投资防御属性;(c)高收益、低风险:
reits 投资的不动产普遍具备:稳定的现金流、多样的基础资产、分散的区域布局等特点,因此可以有效的降低投资风险,同时又具备较高的收益水平。
reits 的意义及影响我国推进 reits 的阻碍在于我国当前在 reits 的发展上存在一些不足:如认知上的误解、专门法律法规不健全、不具备成熟的市场基础等。但考虑到 reits 对增加公众投资品类、促进开发商升级转型、拓宽央行调控方式等诸多方面起到积极意义,稳步推进 reits可期。
风险提示:reits 相关政策的推进不及预期,自持物业收益下行带来的reits 投资回报率偏低,利率上行削弱 reits 的吸引力等带来的风险。

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